Эскроу-счёт: где лежат ваши деньги, пока строится дом

Редакция «Новостройки Питера» · опубликовано 12 ноября 2026 · цифры на 12 ноября 2026

Эскроу-счёт — специальный счёт в уполномоченном банке, куда покупатель квартиры по ДДУ вносит деньги. Застройщик получает их только после ввода дома в эксплуатацию: по ст. 15.5 закона № 214-ФЗ (редакция на ноябрь 2026 года) банк перечисляет деньги не позднее 10 рабочих дней после того, как застройщик представит разрешение на ввод. Если договор расторгнут, деньги возвращаются покупателю, а сам счёт застрахован в пределах 10 млн ₽ (ст. 13.2 закона № 177-ФЗ).

Зачем нужен эскроу

Эскроу отделяет деньги покупателя от денег застройщика на время стройки. По ст. 15.4 закона № 214-ФЗ деньги участников долевого строительства вносятся на счета эскроу в уполномоченном банке, а обязанность покупателя по оплате считается исполненной в момент зачисления денег на такой счёт. Пока дом строится, застройщик не может распоряжаться этими деньгами.

В каталоге сейчас 14 047 квартир в 61 ЖК; квартиры в строящихся корпусах продаются по ДДУ. В сданных домах квартиры продают по договору купли-продажи, и эскроу там не используется.

Как это работает по шагам

1. Подписываете ДДУ. В договоре указан банк-эскроу-агент и условие об оплате через счёт эскроу.
2. Договор регистрируют в Росреестре. По ч. 4 ст. 15.5 деньги вносятся на счёт эскроу после регистрации ДДУ.
3. Вносите деньги. Свои, ипотечные или материнский капитал — все они попадают на счёт эскроу.
4. Деньги лежат на счёте до ввода дома. Проценты на них, по ч. 5 ст. 15.5, не начисляются. Банк-эскроу-агент вознаграждения за ведение счёта не получает.
5. Дом вводят в эксплуатацию. Застройщик представляет банку разрешение на ввод или сведения о нём в ЕИСЖС, и в течение 10 рабочих дней банк перечисляет деньги застройщику или в погашение его кредита.
6. Получаете квартиру по передаточному акту и регистрируете право собственности.

Срок депонирования

По ч. 4 ст. 15.5 срок, на который деньги блокируются на счёте, не может превышать срок ввода дома в эксплуатацию из проектной декларации больше чем на шесть месяцев. По заявлению участника долевого строительства этот срок может быть продлён, но не больше чем на два года.

На практике это значит: открывая счёт, посмотрите, какой срок ввода указан в проектной декларации дома на «Наш.дом.рф», и сверьте с договором счёта эскроу. Сроки сдачи корпусов в каталоге — на странице каждого ЖК; распределение свободных квартир по срокам выглядит так:

Данные застройщиков на 12 ноября 2026.

Что будет, если договор расторгнут

По ч. 7 ст. 15.5 счёт эскроу закрывается в том числе при расторжении ДДУ или одностороннем отказе от него. Деньги со счёта по ч. 8 той же статьи подлежат возврату участнику долевого строительства:

• если в покупке не было кредита — в течение трёх рабочих дней на банковский счёт, указанный в договоре счёта эскроу;
• если покупали в ипотеку — на залоговый счёт, чтобы погасить кредит банку;
• если использовали материнский капитал, банк по заявлению участника направляет запрос в Социальный фонд, и эта часть возвращается по правилам закона о маткапитале.

ст. 15.4 перечисляет случаи, когда участник вправе отказаться от договора в одностороннем порядке, — например, банкротство застройщика или его ликвидация.

Насколько застрахованы деньги

Счёт эскроу для расчётов по ДДУ застрахован отдельно от обычных вкладов. По ст. 13.2 закона № 177-ФЗ «О страховании вкладов» возмещение по такому счёту — 100% суммы на счёте на день страхового случая, но не больше 10 млн ₽. Если в банке-эскроу-агенте отзовут лицензию, по ч. 10 ст. 15.4 закона № 214-ФЗ застройщик и участник обязаны заключить договор счёта эскроу в другом уполномоченном банке.

Если цена квартиры больше 10 млн ₽, сумма сверх лимита страховкой не покрыта. Сколько таких квартир в каталоге: медиана цены всех свободных квартир — 12,4 млн ₽, а квартир дешевле 10 млн ₽ — 5 322 из 14 047. Для дорогих квартир особенно важно, какой банк выступает эскроу-агентом.

Что эскроу не защищает

• Срок сдачи. Если стройка затягивается, деньги остаются на счёте, но квартиры нет. Какая ответственность сторон предусмотрена при переносе срока передачи, смотрите в ДДУ.
• Качество. За качество отвечает застройщик по ст. 7 закона № 214-ФЗ: гарантийный срок на дом — не меньше трёх лет, на инженерное оборудование — не меньше трёх, на отделку — не меньше года.
• Цену. Эскроу не фиксирует рыночную стоимость: цена квартиры — та, что в договоре.

Как проверить эскроу перед сделкой

1. Найдите дом на «Наш.дом.рф» и откройте проектную декларацию: там указан уполномоченный банк.
2. Сверьте банк в декларации с банком в ДДУ.
3. Убедитесь, что вносите деньги на счёт эскроу, а не на расчётный счёт застройщика или агента.
4. Сохраните договор счёта эскроу и выписку о зачислении.

Подробнее о проверке застройщика — в статье как выбрать застройщика, о покупке в ипотеку — в разборе семейной ипотеки.

Цифры в статье пересчитываются автоматически по данным застройщиков; последнее обновление — 12 ноября 2026.

Вопросы и ответы

Источники

1. КонсультантПлюс: 214-ФЗ, ст. 15.4 «Особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу»
2. КонсультантПлюс: 214-ФЗ, ст. 15.5 «Особенности открытия, ведения и закрытия счёта эскроу»
3. КонсультантПлюс: 177-ФЗ «О страховании вкладов», ст. 13.2
4. ЕИСЖС «Наш.дом.рф»