За квартиру в новостройке можно вернуть НДФЛ двумя вычетами: с расходов на покупку — максимум с 2 млн ₽ и с процентов по ипотеке — максимум с 3 млн ₽ (данные ФНС на ноябрь 2026 года). При ставке НДФЛ 13% это до 260 000 ₽ и до 390 000 ₽, по данным Госуслуг. Для сравнения: самая доступная квартира каталога стоит 4,13 млн ₽, медиана — 12,4 млн ₽, так что почти любая покупка в новостройке выбирает лимит в 2 млн ₽ полностью.
Два вычета — два лимита
| Вычет | Лимит расходов (ФНС) | Максимум к возврату при ставке 13% (Госуслуги) |
|---|---|---|
| На покупку жилья | 2 000 000 ₽ | 260 000 ₽ |
| На проценты по ипотеке | 3 000 000 ₽ | 390 000 ₽ |
Лимиты действуют на человека, а не на квартиру. По данным ФНС, лимит в 2 млн ₽ можно использовать на одну или несколько квартир, купленных после 1 января 2014 года, пока он не исчерпан. Лимит в 3 млн ₽ по процентам применяется к кредитам, полученным после 1 января 2014 года.
Вернуть можно не больше, чем вы заплатили НДФЛ. Если за год удержано меньше, чем положено к возврату, остаток, по данным ФНС, переносится на следующие годы до полного использования.
Что можно и что нельзя включить в расходы
По данным ФНС на ноябрь 2026 года:
- Можно: цену квартиры по договору, проценты по целевому ипотечному кредиту.
- Отделку — только если в договоре указано приобретение квартиры без отделки (незавершённого объекта или прав на него). Расходы на перепланировку, сантехнику, оборудование и оформление сделки не принимаются.
- Нельзя: часть цены, оплаченную материнским капиталом, деньгами работодателя или бюджетными средствами.
- Нельзя, если продавец — взаимозависимое лицо: супруг, родители, дети, братья и сёстры, опекун и подопечный. При покупке у застройщика это обычно не актуально.
Подробнее о том, что выгоднее — квартира с отделкой от застройщика или без, — в статье про отделку.
Супруги и дети
По данным ФНС, квартира, купленная в браке, — совместная собственность, и оба супруга могут заявить вычет, распределив расходы между собой. У каждого свой лимит. Родители, покупающие жильё в собственность несовершеннолетних детей, могут не делить вычет по долям.
На примере медианной квартиры каталога (12,4 млн ₽): если цена выше 4 млн ₽, каждый из супругов может заявить по 2 млн ₽ расходов — по данным Госуслуг, это до 260 000 ₽ возврата на каждого при ставке 13%.
Сколько может вернуть семья
Лимиты у каждого свои, поэтому для супругов, покупающих квартиру в браке, суммы складываются. При ставке НДФЛ 13% (расчёт по лимитам, которые называют ФНС и Госуслуги):
| Кто заявляет | Вычет на покупку | Вычет на проценты | Всего |
|---|---|---|---|
| Один супруг | до 260 000 ₽ | до 390 000 ₽ | до 650 000 ₽ |
| Оба супруга | до 520 000 ₽ | до 780 000 ₽ | до 1 300 000 ₽ |
Чтобы оба супруга получили вычет на покупку полностью, расходы должны быть не меньше 4 млн ₽ — по 2 млн ₽ на каждого. Медиана цены свободных квартир каталога — 12,4 млн ₽, у однокомнатных — 12,7 млн ₽. Вычет на проценты по 3 млн ₽ на каждого набирается только при достаточно большом кредите и за несколько лет выплат.
Как получить вычет
ФНС описывает три способа:
- Декларация 3-НДФЛ по итогам года с документами о покупке и оплате. Если налог к возврату, вместе с декларацией подают заявление на возврат.
- Через работодателя в течение года: подаёте в налоговую заявление о подтверждении права на вычет, в течение 30 дней инспекция направляет уведомление работодателю, и тот перестаёт удерживать НДФЛ.
- Упрощённый порядок: налоговая сама формирует предзаполненное заявление в личном кабинете налогоплательщика, его нужно только подтвердить.
Какие документы нужны в вашем случае и с какого года можно заявить вычет за квартиру по ДДУ, уточняйте в личном кабинете на сайте ФНС — порядок зависит от того, когда оформлены договор и право собственности.
Пример: квартира в ипотеку
Возьмём самую доступную однокомнатную квартиру каталога — ЖК Имена — 5,4 млн ₽ (1-комнатная, 28,27 м²). Её цена выше 2 млн ₽, значит, вычет на покупку — полный: до 260 000 ₽ при ставке 13%. Проценты по ипотеке выплачиваются годами, поэтому вычет по ним получают постепенно — по мере уплаты процентов, в пределах общего лимита 3 млн ₽.
Ежемесячный платёж за эту квартиру при взносе 20% на 30 лет — 44 433 ₽/мес по ставке 12% и 37 908 ₽/мес по ставке 10%. Как устроены ставки семейной ипотеки после 1 октября 2026 года — в статье о семейной ипотеке.
Маткапитал и вычет
Часть цены, оплаченную материнским капиталом, по данным ФНС, в вычет включить нельзя. Если квартира стоит заметно больше 2 млн ₽ (самая доступная квартира каталога сейчас — 4,13 млн ₽), это обычно не уменьшает вычет: лимит 2 млн ₽ покрывается собственными и кредитными деньгами. Как использовать маткапитал при покупке новостройки — в отдельной статье.
Подберём квартиру и посчитаем ипотеку
Назовите бюджет — пришлём свободные квартиры и расчёт платежа по вашей ставке.
* WhatsApp — сервис компании Meta Platforms Inc., признанной экстремистской организацией и запрещённой на территории РФ.
Цифры в статье пересчитываются автоматически по данным застройщиков; последнее обновление — 12 ноября 2026.
Вопросы и ответы
Сколько можно вернуть за покупку квартиры в новостройке?
По данным ФНС и Госуслуг на ноябрь 2026 года — 13% с расходов до 2 млн ₽, то есть до 260 000 ₽, плюс 13% с процентов по ипотеке до 3 млн ₽ — до 390 000 ₽.
Можно ли получить вычет за отделку в новостройке?
Да, если в договоре указано, что квартира приобретается без отделки. Расходы на отделку входят в общий лимит 2 млн ₽; перепланировка, сантехника и оборудование не учитываются.
Получают ли вычет оба супруга?
Да. По данным ФНС, имущество, купленное в браке, — совместная собственность, и каждый супруг может заявить вычет в пределах своего лимита.
Уменьшает ли маткапитал налоговый вычет?
Сумма, оплаченная материнским капиталом, в вычет не включается. Если цена квартиры выше 2 млн ₽ плюс сумма маткапитала, на размер вычета это не повлияет.